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Nesse post vou te explicar como funciona a subscrição de cotas.
A subscrição de cotas é a forma adotada pelos fundos de investimentos imobiliários (FIIs) para conseguir recursos e assim ampliar seus portfólios ou modernizar os imóveis atuais.
Quais as etapas de um processo de subscrição de cotas ?
Um fator importante das subscrições são as datas, ou seja, os prazos determinados pela coordenação da nova emissão.
A Data COM, também chamada de Data Base é o dia limite para participar da subscrição. Se o investidor comprar cotas do fundo até a data base e se tornar cotista do fundo ele obtém o direito de preferência na subscrição que é proporcional ao número de cotas possuídas pelo cotista.
O período de preferência é o prazo que o cotista tem para decidir se vai ou não participar da subscrição. O cotista precisa acessar o site ou aplicativo da sua corretora e efetivar sua reserva/confirmar a sua participação. Após o término do período de subscrição os direitos de preferência perdem o valor e desaparecem do app da corretora.
Na XP Investimentos você pode encontrar os ativos que estão em subscrição em: Aplicativo da corretora, Investimentos, Ativos em subscrição. Serão exibidos todos os ativos que você têm direito de subscrição.
A data de liquidação é o dia que é cobrado o valor pela aquisição das novas cotas, por isso tenha atenção a data de liquidação e não esqueça de deixar o dinheiro na conta da sua corretora.
Outro fator importante é o montante, que é o valor que vai ser obtido com a nova emissão de cotas. Geralmente são apresentados três tipo de montante:
- Montante Inicial
- Montante Mínimo
- Montante Máximo
O montante inicial é o valor que o fundo pretende obter com a nova emissão. O montante mínimo é o valor necessário para tornar ativa a subscrição.
Na imagem abaixo temos a quantidade de novas cotas e o preço de emissão das novas cotas. Multiplicando a quantidade pelo preço temos o volume que o fundo pretende arrecadar com a nova subscrição.
O preço de cada nova cota é de R$ 111,91, mais a taxa de custos da emissão de 0,93%, ou R$ 1,04 por cota, o preço de cada cota na subscrição é de R$ 112,95.
Por que os fundos imobiliários fazem emissão de novas cotas ?
Os fundos emitem novas cotas para com o valor obtido comprar novos imóveis e aumentar seu portfólio ou modernizar os imóveis atuais do fundo e com isso aumentar a valorização dos ativos.
Nos documentos sobre a emissão de novas cotas é descrito o destino dos recursos obtidos pelo fundo.
Tipos de oferta
Existem dois tipos de oferta, a oferta pública e a oferta restrita.
- Oferta pública: Todos podem participar.
- Oferta Restrita: Apenas os investidores profissionais têm direito à subscrição.
Por exemplo, a 10ª emissão do XMPL11 foi destinada apenas para investidores profissionais:
Quem é investidor profissional ?
De forma objetiva, existem dois critérios que definem um investidor profissional, são eles:
- Ter investido, no mínimo, R$ 10 milhões atestados por declaração própria, ou;
- Ter autorização de atuação concedida pela CVM, mediante certificação técnica.
Quem tem o direito de preferência na subscrição de cotas?
Essa é uma informação importante que você precisa ter atenção.
Verifique qual o fator de proporção de direito de preferência, ou seja, qual o percentual de crescimento do fundo, por exemplo:
Para melhor compreensão, veja esse exemplo: o fundo RPTM11 possui 10 milhões de cotas e quer aumentar seu patrimônio em mais 2 milhões de cotas (oferta de novas cotas), nesse exemplo, o fator de proporção será de 20%. Sendo assim, o cotista que possui 10 cotas garantirá 2 cotas por direito de preferência (10 x 0,20).
Os direitos de preferencia são representados na carteira pelo ticker/código do fundo acrescido do número 12 (“RPTM12”) e o seu volume sempre será um número inteiro arredondado para baixo.
Outro exemplo: se o fator de proporção fosse de 23,16%, o cotista teria apenas 2 direitos de preferência, uma vez que não seria possível subscrever 2,31 cotas (10 x 0,2316).
Negociação dos direitos de preferência na subscrição de cotas
Em algumas subscrições é autorizada a negociação de direitos de preferência. Dessa forma o cotista pode vender seus direitos de preferência no mercado.
Para quem é cotista do fundo e deseja ampliar sua participação, é interessante adquirir cotas dessa forma. Comprando mais direitos de preferência com o benefício de adquirir cotas por um preço menor que o do mercado.
Essa negociação só pode ser feita durante o período de subscrição e é feita via Home Broker, da mesma forma que são negociadas as ações e fundos imobiliários.
Sobras do período de preferência
Nem todos os investidores participam da subscrição e com isso muitas sobras são disponibilizadas. Quando isso ocorre temos a possibilidade de adquirir o direito de preferência das sobras.
Se isso ocorrer é aberto o período de subscrição das sobras. Porém nessa etapa só participa quem subscreveu na etapa de direito de preferência.
O coordenador da emissão anuncia o fator de sobras e os investidores podem exercer esses novos direitos. A distribuição pode ser proporcional à quantidade de direitos exercidos.
Por exemplo, se o fator de sobras for 20%, quem subscreveu 100 cotas terá direito a 20 direitos de preferência.
Período de oferta pública
O período de sobra das sobras.
Qualquer investidor do mercado pode participar, porém existe um valor mínimo de cotas que pode ser adquirido.
Quem participou da subscrição já recebe os rendimentos ?
Sim, mas tem um porém, quem subscreveu na primeira fase tem preferência. Para quem subscreveu na primeira fase o código das cotas do fundo tem final 13. Quem subscreveu no período de sobras o final é 14 e quem participou da oferta pública o final do código é 15.
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Míriam Garcia
Sou investidora, planejadora financeira, especialista em Fundos Imobiliários e Milhas. Ensino sobre planejamento financeiro, qual o seu cartão ideal, como acumular mais milhas áreas e como viajar mais barato. Sou criadora dos métodos Renda Passiva Todo Mês e Viaje Todo Ano. Ajudo pessoas incríveis a investir com segurança, ganhar mais dinheiro e viajar de graça ou com muita economia.