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Você não deve ignorar os riscos de se investir em fundos imobiliários. Nesse post vou mostrar quais são os principais riscos de se investir em fundos imobiliários.
A cada dia que passa o número de investidores de fundos imobiliários aumenta. Atualmente são mais de 2,3 milhões de cotistas. A maioria desses investidores são pessoas físicas, recém-chegadas no mercado.
Por ser mais fácil analisar um fundo imobiliário do que uma ação e também pelo pagamento mensal de rendimentos, os fundos imobiliários atraem cada dia mais e mais investidores que querem ter uma renda passiva mensal caindo todo mês na conta. Se você investe em fundos imobiliários ou esta pensando em investir, precisa saber dos riscos que precisam ser avaliados ao se investir em FIIs.
Sabendo avaliar os principais riscos você fará escolhas melhores e irá fugir de ciladas. Veja quais são esses principais riscos e como você pode minimizá-los.
Principais riscos de fundos imobiliários
Risco de liquidez
Liquidez é a facilidade de transformar a cota do fundo imobiliário em dinheiro, da cota ser convertida em dinheiro sem perda significativa de valor. Dessa forma, quanto maior a liquidez de um fundo imobiliário, melhor. Pois caso você precise ou queria vender suas cotas você terá facilidade para fazer isso.
Os fundos imobiliários possuem uma liquidez maior que os imóveis físicos, porém existem fundos imobiliários que possuem uma negociação diária reduzida o que pode dificultar a venda e também a compra da cota.
Um ponto positivo é que com o crescimento acelerado desse mercado a liquidez vem melhorando a cada ano.
É sempre importante que você fique atento ao montante de negociações diárias do fundo, dessa forma você evita de adquiri fundos com baixa liquidez.
Risco de mercado
Os fundos imobiliários são menos voláteis que as ações, mas os preços das cotas dos fundos imobiliários também podem variar em um curto espaço de tempo.
Fundos imobiliários são renda variável e por isso são impactados com as crises, como por exemplo com a Covid-19. Na época da COVID o IFIX (Índice de Fundos de Investimento Imobiliário) chegou a desvalorizar -28%.
Ao contrário do que outras pessoas falam, não monte sua reserva de emergência em fundos imobiliários. Você pode precisar do dinheiro em um momento de crise e acabar perdendo dinheiro em vez de aproveitar as oportunidades.
Risco de crédito nos fundos imobiliários
Os fundos de papel estão sujeitos ao risco de crédito do devedor. Ao comprar uma cota de um fundo de papel, chamado também de fundo de CRIs, o investidor recebe todo mês o rendimento das dívidas (CRIs) do fundo mais uma taxa pré-acordada. Cada CRI tem uma taxa especifica. Por isso que é importante que o fundo de papel tenha uma boa gestão, tenha uma boa diversificação de CRIs no seu portfólio e também as dividas precisam ter boas garantias. Dessa forma o risco de crédito é minimizado.
Risco de pré-pagamento e reinvestimento
O risco de pré-pagamento é quando os devedores compram suas dívidas antigas com juros altos para fazer novas dívidas com juros baixos. Ou seja, o devedor do CRI paga sua dívida antes do vencimento, interrompendo o fluxo de pagamento dos juros. Para esse reduzir esse tipo de risco os gestores dos fundos inserem multas altíssimas nos contratos.
O risco de reinvestimento é o risco de alocar o valor pago antecipadamente da dívida adquirindo novas dívidas com taxas menores e diminuindo assim as distribuições de rendimentos mensais.
Risco de inadimplência nos fundos imobiliários
Nos fundos de tijolo os inquilinos podem estar em uma complicada situação financeira e por esse motivo não consigam pagar o aluguel. Isso pode acarretar uma queda dos rendimentos distribuídos pelos fundos imobiliários e por fim a queda do preço de mercado das cotas.
Esse risco pode ser reduzido escolhendo fundos com um portfólio de investimentos bem diversificado e com vários setores de atuação.
Risco de vacância nos fundos imobiliários
Os inquilinos dos fundos de tijolo podem deixar suas lajes, lojas em shoppings, galpões logísticos em busca de outros espaços melhores, com isso a vacância do fundo aumenta. Vacância é o espaço vago no fundo que está disponível para ser alugado.
Quanto maior a vacância maior é a redução de receita do fundo e ocorre a diminuição dos rendimentos mensais pago pelos fundos.
Por isso sempre escolha fundos com zero ou baixíssima vacância e para minimizar o risco escolha fundos com imóveis bem localizados e com alto padrão de qualidade, imóveis modernizados. Imóveis de qualidade e em locais estratégicos tem mais concorrência e o metro quadrado custa mais, com isso, naturalmente, o fundo ganha mais pelo espaço alugado e os rendimentos mensais são maiores.
Risco de gestão dos fundos imobiliários
A gestão faz toda a diferença em um fundo imobiliário. Se você busca uma fonte de renda passiva caindo todo mês na sua conta, adquira fundos imobiliários de boas gestoras.
Os gestores são responsáveis por qual imóvel comprar ou vender, como agir com a queda ou alta dos juros, como se comportar em momentos de crise e boas gestoras são aquelas que além de dar manutenção no fundo e conversar com inquilinos, também procura gerar retornos acima da média para seus cotistas.
Invista em fundos de gestores experientes que tem uma longa história de boa governança.
Risco do fim da isenção sobre os rendimentos pagos pelos fundos imobiliários
Atualmente os rendimentos dos fundos imobiliários são isentos de imposto de renda. Diferente de se investir em imóveis diretamente, onde podemos pagar à Receita Federal um valor de até 27,5% sobre o aluguel recebido. Você precisa concordar comigo que isso não é pouco.
Investindo em FIIs você precisa estar ciente que tem esse risco.
Risco da taxa de juros
O investidor sempre busca investir em ativos avaliando o risco vesus retorno. Quando a taxa de juros está baixa o investidores procuram investir em FIIs e Ações em busca de melhores retornos.
Quando a taxa de juros está alta, acorre uma desaceleração da economia, o mercado de fundos imobiliários de tijolo deixa de ser atrativo. Os fundos de papel ganham destaque, pois com a taxa de juros alta, os rendimentos dos fundos de papel aumentam e com isso os rendimentos pagos pelos fundos também aumentam. Porém, grandes retornos contém grandes riscos, como o risco de inadimplência pela alta taxa de juros.
Quando comparamos o IFIX com o IPCA de 2050, observamos que o IFIX teve um bom desempenho ao longo do tempo.
Qual risco você quer correr?
Os mesmos riscos que você corre investindo em fundos imobiliários você corre com a compra e aluguel de um imóvel ou quando você empresta dinheiro para alguém.
Porém, investindo em fundos imobiliários os riscos podem ser minimizados através da diversificação.
Entender os riscos de fundos imobiliários é tão importante quanto entender a sua capacidade de rendimento. Entendo os riscos você fará boas escolhas, receberá rendimentos todos os meses e evitará cair em pegadinhas. Aprenda a obter o máximo de benefícios investindo em fundos imobiliários e crie uma renda passiva todo mês de longo prazo.
Se você deseja receber renda passiva todo mês os fundos imobiliários são a melhor opção. Defina uma meta, um valor mensal para ser investido, abra uma conta em uma corretora de investimentos, descubra seu perfil de investidor, monte sua reserva de emergência, estude sobre investimentos e monte uma carteira alinhada aos seus objetivos.
É possível começar a investir com quanto?
Com cerca de R$10 você consegue comprar uma cota de um fundo imobiliário e começar a receber rendimentos mensais.
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Te vejo do outro lado. Até mais!
Míriam Garcia
Planejadora financeira. Ensino sobre planejamento financeiro, qual o seu cartão ideal, como acumular mais milhas áreas e como viajar mais barato. Sou criadora dos métodos Renda Passiva Todo Mês e Viaje Todo Ano. Ajudo pessoas incríveis a ganhar mais dinheiro e viajar de graça ou com muita economia.