10ª EMISSÃO DE COTAS DO TRXF11

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trxf11 - renda passiva todo mês

A partir de 18 de março de 2024, se inicia o prazo para o Exercício do Direito de Preferência da 10ª Emissão de Cotas do TRXF11.

Quanto rende R$1.000 investidos em Fundos Imobiliários?

O fator de proporção é de 0,15168030565, para os investidores que mantiveram suas cotas no fechamento do mercado do dia 13 de março de 2024, definido como data de corte do Direito de Preferência.

O fundo pretende ofertar 2.331.665 cotas para investidores profissionais (público alvo). O preço da emissão é de R$ 107,22.

O fundo pretende captar R$ 250.001.121,30 para o investimento em imóveis prontos ou em desenvolvimento por meio de operações Buit to Suit, porém tem os principais objetivos:

  • Captação dos recursos necessários para a conclusão das obras dos BTS Obramax São Gonçalo/RJ e Leroy Merlin Jundiaí/SP
  • Aquisição de um imóvel locado para o Carrefour na região do Jabaquara, São Paulo/SP
  • Conclusão da aquisição do pacote de lojas e desenvolvimento junto ao Grupo Mateus

prazo para o encerramento do Exercício do Direito de Preferência é 28/03/2024.

Veja o material de apoio disponibilizado pelo fundo aqui.

A importância do conhecimento

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Como começar a investir em fundos imobiliários?

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É possível começar a investir com quanto?

Com cerca de R$10 você consegue comprar uma cota de um fundo imobiliário e começar a receber rendimentos mensais.

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Míriam Garcia

Sou investidora, planejadora financeira, especialista em Fundos Imobiliários e Milhas. Ensino sobre planejamento financeiro, qual o seu cartão ideal, como acumular mais milhas áreas e como viajar mais barato. Sou criadora dos métodos Renda Passiva Todo Mês e Viaje Todo Ano. Ajudo pessoas incríveis a investir com segurança, ganhar mais dinheiro e viajar de graça ou com muita economia.

O que é uma carteira progressiva ?

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carteira progressiva

A ideia da carteira progressiva é aumentar o número de ativos de acordo com o crescimento dos aportes.

tabela- carteira progressiva
Exemplo de carteira progressiva

Por exemplo:

O investidor começa investindo de R$10 a R$50 por mês. Com esse valor é possível comprar até 5 ativos para a carteira. O objetivo desse investidor será de estudo e de introdução aos fundos imobiliários.

O investidor começa a aportar de R$50 a R$100 por mês, continua com até 5 ativos, porém esse investidor já passou do nível básico e começa a pensar na montagem de uma base sólida de ativos para sua carteira.

Na fase dos aportes entre R$100 a R$500 por mês, o investidor consegue aumentar sua diversificação e ter cerca de 7 ativos em sua carteira.

Quando o investidor consegue aportar de R$500 a R$1.000 por mês seu foco pode estar em ativos mais robustos e em diversificação de carteira. Nessa fase o investidor pode aumentar seu número de ativos para 10 fundos imobiliários.

Em uma fase de aportes entre R$1.000 e R$2.500 por mês, o investidor pode focar em ativos de valorização e ter cerca de 12 ativos na carteira.

Quando o investidor aporta de R$2.500 a R$5.000 por mês, seu foco é uma carteira bem consolidada, uma carteira que pague todo mês um valor de renda passiva equilibrado.

Quanto rende R$1.000 investidos em Fundos Imobiliários?

Dessa forma o investidor aumenta seu número de ativos a medida que aumenta seus aportes e para cada fase existe um objetivo diferente. A medida que os anos vão passando a carteira deixa de ser uma carteira tática para se tornar uma carteira clássica com foco em renda.

exemplo de carteira progressiva
Exemplo de Carteira Progressiva

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GGRC11 pode ficar 10 vezes mais barato

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ggrc11 desdobramento de cotas

No dia 29/01/2024 a gestora do GGRC11, Zagros Capital, divulgou um edital de convocação para aprovação do desdobramento das cotas do fundo.

Fonte: GGRC11

Caso seja aprovado o desdobramento das cotas de 1 para 10, no dia 05 de março de 2024 o cotista que tiver uma cota do GGRC11, passará a ter 10 (dez) novas cotas do fundo.

As novas cotas, decorrentes do desdobramento, serão creditadas aos cotistas no dia 11 de março de 2024.

Os cotistas do fundo poderão votar a partir dia 14 de fevereiro de 2024 até o dia 26 de fevereiro de 2024, até às 23h59, horário de Brasília, através da plataforma CUORE. A divulgação do resultado será até o dia 27 de fevereiro de 2024

Para mais informações veja a proposta da administradora.

A importância do conhecimento

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6ª emissão do fundo imobiliário PVBI11

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pvbi11 6 emissão de cotas

O fundo imobiliário PVBI11 faz sua 6ª emissão de novas cotas com valor inicial de R$ 800.000.069,44 (oitocentos milhões e sessenta e nove reais e quarenta e quatro centavos). Nessa oferta os investidores em geral podem participar.

Os recursos provenientes dessa nova oferta de cotas podem ser usados para comprar novos imóveis/ativos para aumentar o portfólio do fundo ou modernizar/expandir ativos do fundo.

Valor de emissão da nova cota

O valor de cada nova cota será de R$ 102,73.

O preço de emissão das novas cotas será de R$ 100,36. Será somado a esse valor uma taxa de distribuição de R$ 2,37 por cota, sendo assim o valor da subscrição é de R$ 102,73.

Lote adicional da 13ª emissão do PVBI11

fundo imobiliário PVBI11 pode escolher emitir um lote adicional de cotas, essa ação elevaria em até 25% o número de cotas inicialmente ofertada.

Feito isso, o valor da oferta poderá ser de 1.992.826 (um milhão e novecentas e noventa e duas mil e oitocentas e vinte e seis) cotas adicionais.

Direito de preferência

Todos os investidores que tem cotas do PVBI11 ou adquirirem cotas até o dia 01 de fevereiro de 2024 poderão exercer seu direito de preferência.

O fator de proporção dessa nova emissão é de 0,43293554133. Para saber a quantidade de cotas que o investidor poderá subscrever será necessário fazer o calculo.

Período de preferência

De 5 de fevereiro até 19 de fevereiro na B3 e no dia 20 de fevereiro no escriturador, quando esse direito também será liquidado.

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O que acontece com o seu dinheiro quando o fundo é liquidado

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liquidação de fundos

A liquidação de fundos é o processo pelo qual o gestores realizam a venda de todos os ativos do fundo para fazer o pagamento das cotas.

Quando a liquidação de fundos ocorre ?

Quando o patrimônio da carteira do fundo fica muito baixo o fundo realiza a liquidação.

A CVM (Comissão de Valores Mobiliários) determina a liquidação de fundos de investimento com registro de um patrimônio líquido inferior a R$ 1 milhão por 90 dias consecutivos.

A queda do patrimônio pode ocorrer pela desvalorização dos ativos ou resgaste dos investidores.

O que acontece com meu dinheiro na liquidação do fundo ?

Quando um fundo é liquidado, todo os ativos da carteira do fundo são vendidos e o dinheiro é repassado aos investidores.

O fundo imobiliário também pode ser incorporado por outro fundo imobiliário maior. Dessa forma os cotistas dos dois fundos passam a ter cotas de um único fundo.

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13ª emissão do fundo imobiliário BTLG11

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13 emissão do BTLG11
fonte: pixabay.com

O fundo imobiliário BTLG11 faz sua 13ª emissão de novas cotas com valor inicial de R$ 1,2 bilhão. Nesse oferta os investidores em geral podem participar.

Os recursos provenientes dessa nova oferta de cotas podem ser usados para comprar novos imóveis/ativos para aumentar o portfólio do fundo ou modernizar/expandir ativos do fundo.

Valor de emissão da nova cota

O valor de cada nova cota será de R$ 98,17.

Será somado a esse valor uma taxa de custo unitário de distribuição de R$ 3,48 por cota, sendo R$ 0,76 referentes à comissão de incentivo. Sendo assim o valor de subscrição é de R$ 101,65.

Lote adicional da 13ª emissão do BTLG11

fundo imobiliário BTLG11 pode escolher emitir um lote adicional de cotas, essa ação elevaria em até 25% o número de cotas inicialmente ofertada.

Feito isso, o valor da oferta poderá ser de até R$ 300 milhões. Isso representa a emissão de 2,951 milhões de cotas adicionais.

Direito de preferência

Todos os investidores que tem cotas do BTLG11 ou adquirirem cotas até o dia 30 de janeiro de 2024 poderão exercer seu direito de preferência.

O fator de proporção dessa nova emissão é de 0,41432511995. Para saber a quantidade de cotas que o investidor poderá subscrever será necessário fazer o calculo.

Período de preferência

De 1º de fevereiro de 2024 até 15 de fevereiro na B3.

Período de subscrição

De 1º de fevereiro de 2024 até 26 de fevereiro.

Data de liquidação do direito de preferência: 16/02/2024;

Procedimento de alocação: 27/02/2024.

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MXRF11 bate marca de 1 milhão de cotistas

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miplaneja- mxrf11 agora tem 1 milhao de costistas
fonte: freepik.com

MXRF11 bate marca de 1 milhão de cotistas e se torna o primeiro FII a alcançar a marca de 1 milhão de investidores, nesta terça-feira (16-01-2024).

Agora o fundo se torna o maior fundo imobiliário em número de cotistas, com 1.022.791 de investidores.

O segundo da lista é o HGLG11, com cerca de 441 mil cotistas.

Conforme o último boletim mensal de fundos imobiliários da B3, referente ao mês de dezembro, o número de investidores de fundos imobiliários no Brasil é de aproximadamente 2,503 milhões.

Portanto, com essa quantidade de mais de 1 milhão de cotistas, o fundo MXRF11 representa mais de 40% da quantia total de cotistas da indústria.

fonte: b3.com.br

Por que o MXRF11 é tão popular entre os cotistas

Por que o MXRF11 é um fundo de base 10. O valor de sua cota tem um preço mais acessível – isso não indica que o valor da cota está barato.

Por ser um dos primeiros fundos de base 10 e ter um valor acessível o fundo se tornou popular e serviu ou ainda serve de “alavanca” para muitos investidores que tem poucos recursos e querem comprar cotas de outros fundos cujo o valor é cerca de R$100. Ou ele é a escolha da maioria dos investidores quando sobra R$30, R$20 reais na conta da corretora.

Segundo o último relatório do fundo, a liquidez média diária na bolsa foi de R$ 12,15 milhões. Como uma alta liquidez os cotistas tem facilidade para comprar ou vender suas cotas.

O fundo tem como objetivo captar ganhos pela aplicação de seus recursos em ativos financeiros com lastro imobiliário, como CRI, Debênture, LCI, LH e cotas de outros FIIs. O fundo também possui ativos imobiliários, como imóveis comerciais e
projetos imobiliários residenciais. Podemos considerar o fundo com uma estratégia híbrida, porém atualmente mais direcionado a um fundo de recebíveis (fundo de papel). Essa diversificação no portfólio proporcionou um rendimento mais estável mesmo com a queda da taxa Selic.

mxrf11-investimento por porcentagem de ativos
fonte: Maxi Renda FII
msfr11-investimento por classe de ativos
fonte: Maxi Renda FII

Qual o preço justo do MXRF11

O P/VP do fundo está em 1,08. O MXRF11 performa com alta este ano de 6,36%. Atualmente o valor da cota está em R$ 10,70. – Está caro!

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Como funciona a subscrição de cotas

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subscrição de novas cotas

Nesse post vou te explicar como funciona a subscrição de cotas.

A subscrição de cotas é a forma adotada pelos fundos de investimentos imobiliários (FIIs) para conseguir recursos e assim ampliar seus portfólios ou modernizar os imóveis atuais.

Quais as etapas de um processo de subscrição de cotas ?

Um fator importante das subscrições são as datas, ou seja, os prazos determinados pela coordenação da nova emissão.

A Data COM, também chamada de Data Base é o dia limite para participar da subscrição. Se o investidor comprar cotas do fundo até a data base e se tornar cotista do fundo ele obtém o direito de preferência na subscrição que é proporcional ao número de cotas possuídas pelo cotista.

O período de preferência é o prazo que o cotista tem para decidir se vai ou não participar da subscrição. O cotista precisa acessar o site ou aplicativo da sua corretora e efetivar sua reserva/confirmar a sua participação. Após o término do período de subscrição os direitos de preferência perdem o valor e desaparecem do app da corretora.

Na XP Investimentos você pode encontrar os ativos que estão em subscrição em: Aplicativo da corretora, Investimentos, Ativos em subscrição. Serão exibidos todos os ativos que você têm direito de subscrição.

A data de liquidação é o dia que é cobrado o valor pela aquisição das novas cotas, por isso tenha atenção a data de liquidação e não esqueça de deixar o dinheiro na conta da sua corretora.

Outro fator importante é o montante, que é o valor que vai ser obtido com a nova emissão de cotas. Geralmente são apresentados três tipo de montante:

  • Montante Inicial
  • Montante Mínimo
  • Montante Máximo

O montante inicial é o valor que o fundo pretende obter com a nova emissão. O montante mínimo é o valor necessário para tornar ativa a subscrição.

Na imagem abaixo temos a quantidade de novas cotas e o preço de emissão das novas cotas. Multiplicando a quantidade pelo preço temos o volume que o fundo pretende arrecadar com a nova subscrição.

subscrição de cotas - 10ª emissão do XMPL11
Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/ – 10ª emissão do XMPL11

O preço de cada nova cota é de R$ 111,91, mais a taxa de custos da emissão de 0,93%, ou R$ 1,04 por cota, o preço de cada cota na subscrição é de R$ 112,95.

Por que os fundos imobiliários fazem emissão de novas cotas ?

Os fundos emitem novas cotas para com o valor obtido comprar novos imóveis e aumentar seu portfólio ou modernizar os imóveis atuais do fundo e com isso aumentar a valorização dos ativos.

Nos documentos sobre a emissão de novas cotas é descrito o destino dos recursos obtidos pelo fundo.

Tipos de oferta

Existem dois tipos de oferta, a oferta pública e a oferta restrita.

  • Oferta pública: Todos podem participar.
  • Oferta Restrita: Apenas os investidores profissionais têm direito à subscrição.

Por exemplo, a 10ª emissão do XMPL11 foi destinada apenas para investidores profissionais:

subscrição de cotas - 10ª emissão do XMPL11
Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/ – 10ª emissão do XMPL11

Quem é investidor profissional ?

De forma objetiva, existem dois critérios que definem um investidor profissional, são eles:

  1. Ter investido, no mínimo, R$ 10 milhões atestados por declaração própria, ou;
  2. Ter autorização de atuação concedida pela CVM, mediante certificação técnica.

Quem tem o direito de preferência na subscrição de cotas?

Essa é uma informação importante que você precisa ter atenção.

Verifique qual o fator de proporção de direito de preferência, ou seja, qual o percentual de crescimento do fundo, por exemplo:

subscrição de cotas do 
xpml11-fator de proporção
Fonte: XPML11 – Fator de proporção

Para melhor compreensão, veja esse exemplo: o fundo RPTM11 possui 10 milhões de cotas e quer aumentar seu patrimônio em mais 2 milhões de cotas (oferta de novas cotas), nesse exemplo, o fator de proporção será de 20%. Sendo assim, o cotista que possui 10 cotas garantirá 2 cotas por direito de preferência (10 x 0,20).

Os direitos de preferencia são representados na carteira pelo ticker/código do fundo acrescido do número 12 (“RPTM12”) e o seu volume sempre será um número inteiro arredondado para baixo.

Outro exemplo: se o fator de proporção fosse de 23,16%, o cotista teria apenas 2 direitos de preferência, uma vez que não seria possível subscrever 2,31 cotas (10 x 0,2316).

Negociação dos direitos de preferência na subscrição de cotas

Em algumas subscrições é autorizada a negociação de direitos de preferência. Dessa forma o cotista pode vender seus direitos de preferência no mercado.

Para quem é cotista do fundo e deseja ampliar sua participação, é interessante adquirir cotas dessa forma. Comprando mais direitos de preferência com o benefício de adquirir cotas por um preço menor que o do mercado.

Essa negociação só pode ser feita durante o período de subscrição e é feita via Home Broker, da mesma forma que são negociadas as ações e fundos imobiliários.

Sobras do período de preferência

Nem todos os investidores participam da subscrição e com isso muitas sobras são disponibilizadas. Quando isso ocorre temos a possibilidade de adquirir o direito de preferência das sobras.

Se isso ocorrer é aberto o período de subscrição das sobras. Porém nessa etapa só participa quem subscreveu na etapa de direito de preferência.

O coordenador da emissão anuncia o fator de sobras e os investidores podem exercer esses novos direitos. A distribuição pode ser proporcional à quantidade de direitos exercidos.

Por exemplo, se o fator de sobras for 20%, quem subscreveu 100 cotas terá direito a 20 direitos de preferência.

Período de oferta pública

O período de sobra das sobras.

Qualquer investidor do mercado pode participar, porém existe um valor mínimo de cotas que pode ser adquirido.

Quem participou da subscrição já recebe os rendimentos ?

Sim, mas tem um porém, quem subscreveu na primeira fase tem preferência. Para quem subscreveu na primeira fase o código das cotas do fundo tem final 13. Quem subscreveu no período de sobras o final é 14 e quem participou da oferta pública o final do código é 15.

A importância do conhecimento

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BTLG11 um gigante do segmento logístico

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Miplaneja - BTLG11 - Fundo de Logística
Fonte: https://www.freepik.com/

BTG Pactual Logística (BTLG11) é um fundo imobiliário que tem como objetivo gerar renda e ganhos de capital por meio de investimentos no segmento logístico. 

O fundo possui patrimônio líquido superior a R$ 2,8 bilhões e com mais de 260 mil cotistas, o BTG Pactual Logística possui ótima liquidez, negociando um volume médio diário de R$ 6 milhões no último ano. Com essa alta liquidez o investidor não terá dificuldades em adquirir cotas do fundo.

A taxa de 0,90% a.a. sobre o valor de Mercado do Fundo e não tem taxa de performance.

Portfólio do BTLG11

Atualmente o fundo está com uma vacância financeira de apenas 2% e tem um total de 667 mil m² de ABL distribuídos entre 22 imóveis, sendo que 82% estão localizados no estado de São Paulo.

Miplaneja-BTLG11-localizacao-dos-imoveis
Fonte: BTG Pactual

O fundo possui um portfólio em imóveis de padrão construtivo A+, localizados principalmente no estado de São Paulo.

Atualmente grande parte da receita imobiliária do portfólio do BTGL11 está localizada dentro do raio de 30 km da capital paulista (41%), enquanto outros 16% estão no raio de 60 km. 

Miplaneja-BTLG11-localizacao-dos-imoveis
Fonte: BTG Pactual

O raio de 30 km merece uma atenção maior, por essa região tem favorecido galpões logísticos last mile – galpões onde são armazenadas as mercadoria para o consumidor final – em relação ao atual cenário das vendas via e-commerce que está bem aquecido.

Contratos de locação do BTLG11

Os contratos de locação possuem um prazo médio de 4,9 anos.

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Fonte: BTG Pactual

Atualmente 44% dos contratos do fundo são atípicos e 56% são típicos.

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Fonte: BTG Pactual

Inquilinos do BTLG11

Atualmente o fundo possui inquilinos do setor de Papel Celulose, Varejo, Farmacêutico, Logístico e outros. Os maiores setores são o setor logístico (34%), de alimentos e bebidas (15%) e e-commerce (9%).

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Fonte: BTG Pactual

O fundo tem hoje um portfólio bem diversificado de locatários. Inquilinos bem consolidados no mercado, como: Ambev, Braskem, BRF e outros. Com isso, o risco de crédito do portfólio é bastante reduzido.

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Fonte: BTG Pactual

Multas contratuais

O fundo aplica multas altas caso ocorra rompimento de contrato, isso incentivar os locatários a cumprirem de aluguel. Multas altas evitam que o fundo tenha um impacto financeiro durante o período que o espaço está vago até que outro inquilino ocupe o espaço.

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Fonte: BTG Pactual

Novos ativos para o portfólio

O fundo recentemente adquiriu novos imóveis para o seu portfólio de ativos. Os três ativos possuem o mais elevado padrão construtivo (Classe AAA).

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Fonte: BTG Pactual

Rentabilidade do BTLG11

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Fonte: BTG Pactual

Evolução dos rendimentos

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Fonte: BTG Pactual

A gestora vem fazendo um bom trabalho de reciclagem do portfólio. Esse bom trabalho trouxe um bom desempenho até o momento para o fundo. Os rendimentos mensais tiveram um aumento significativo nos últimos anos.

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A importância do conhecimento

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Como começar a investir em fundos imobiliários?

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É possível começar a investir com quanto?

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Míriam Garcia

Sou investidora, planejadora financeira, especialista em Fundos Imobiliários e Milhas. Ensino sobre planejamento financeiro, qual o seu cartão ideal, como acumular mais milhas áreas e como viajar mais barato. Sou criadora dos métodos Renda Passiva Todo Mês e Viaje Todo Ano. Ajudo pessoas incríveis a investir com segurança, ganhar mais dinheiro e viajar de graça ou com muita economia.

O que é a ABL, Área Bruta Locável dos Fundos Imobiliários

Atualizado em

Publicado em

abl - area bruta locavel

ABL – Área Bruta Locável é medida em metros quadrados. ABL é o levantamento de todos os espaços disponíveis para locação em um imóvel.

ABL alta e Vacância física alta

Quando esses dois fatores estão altos podemos entender que o imóvel é grande e pode estar com dificuldade de encontrar inquilinos.

O que pode estar causando essa dificuldade de encontrar inquilinos?: a localização do imóvel, as suas condições estruturais do imóvel, o imóvel pode ter uma estrutura de segurança ruim e/ou o valor dos aluguéis pode estar alto.

Nesse caso é importante entender com a gestão quais são os motivos para a alta de vacância do fundo já que ele tem um grande espaço para ser alugado e está com dificuldades.

ABL alta e Vacância física baixa

Se o fundo tem uma grande área e tem poucos espaços vagos é um bom indício. Isso indica que o fundo é robusto e a maioria da sua área está alugada. Alta ABL, na maioria das vezes, é um indicativo de uma boa rentabilidade para o fundo.

Digo na maioria, pois o imóvel pode estar todo alugado, porém o inquilino pode estar inadimplente.

Por isso, antes de comprar cotas de um FII avalie todos os fatores e não apenas a ABL, a Vacância ou qualquer outro fator isoladamente.

ABL baixa e Vacância física baixa

Isso indica que o imóvel é médio/pequeno, tem inquilinos, mas não possui todo seu espaço ocupado e isso não deve ser considerado um problema.

Nesse caso avalie também o cap rate e a liquidez do fundo imobiliário.

ABL baixa e Vacância física alta

Isso indica que além de ser um imóvel pequeno algo está dificultando sua locação. Pode ser que o imóvel não tenha uma localização muito boa, ou precise de reformas e/ou o aluguel cobrado é alto.

Como saber a área Bruta Locável de um Imóvel

Uma forma de calcular a ABL de um imóvel é realizando a medição de todo o espaço construído. Lembrando que as áreas de uso comum não fazem parte desse calculo, é feito o calculo com base apenas na área de uso dos inquilinos.

É importante avaliar a ABL?

Se você quer investir com inteligente e segurança saber o que é a Área Bruta Locável pode te ajudar muito na hora de escolher um ativo. Por isso não perca nenhum artigo, informação do instagram ou youtube do @rendapassivatodomes!

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