O fundo imobiliário TRXB11 anunciou por meio de fato relevante que concluiu a venda de um imóvel na cidade de Teresina, no estado do Piauí, que atualmente estava alugado pela Sendas Distribuidora S.A., por 69 milhões de reais.
O pagamento foi realizado da seguinte forma: R$ 44 milhões, em parcela única, sendo R$ 690 mil reais pagos pela Compradora e R$ 43.310.000,00 (quarenta e três milhões, trezentos e dez mil reais) pagos pela Compradora, para fins de recompra de créditos imobiliários (CRI). R$ 25 milhões de reais vão ser pagos em 25 parcelas mensais, fixas no valor de R$ 1 milhão de reais cada.
Qual o lucro líquido dessa transação?
O fundo estima que o lucro líquido, depois de pagar os custos de transação e impostos, seja de aproximadamente R$ 7.122.720,37 (sete milhões, cento e vinte dois mil, setecentos e vinte reais e trinta e sete centavos).
Lucro por cota do TRXB11
A expectativa da Administradora e da Gestora do TRXB11 é um lucro de aproximadamente R$0,22 (vinte e dois centavos) por cota, mas esse valor pode sofrer alteração, ainda não pode ser considerado como uma promessa de distribuição de rendimentos.
Ponto positivo da transação
Com a conclusão da transação houve redução da alavancagem do TRXB11 devido à diminuição da dívida relacionada ao CRI e segundo o fato relevante emitido pelo fundo o valor de venda está em linha com o valor do último laudo de avaliação e corresponde ao cap rate de 7,85%.
GGRC11 quer adquirir imóvel logístico por R$208 milhões
O fundo imobiliário GGRC11 quer adquirir imóvel logístico por R$208 milhões. O fundo imobiliário GGRC11 anunciou na sexta-feira (25/07) o desejo de compra de um imóvel logístico locado à Renault pelo valor de R$280 mil reais.
O imóvel logístico esta em uma localização estratégica, no município de Quatro Barras/PR, a cerca de 30 km da Fábrica da Renault, em São José dos Pinhais, e a 5 km da Rodovia Régis Bittencourt, que é um importante corredor logístico que conecta Curitiba (PR) a São Paulo (SP).
Proposta feita pelo GGRC11
O GGCR11 apresentou ao fundo VTLT11, Fundo de Investimento Imobiliário Votorantim Logística, uma proposta de compra pelo valor dede R$ 208 mil. Aceita a proposta esse valor será pago mediante a compensação financeira de créditos, no âmbito da 10ª emissão de cotas do GGRC11.
Projeção de rendimentos do GGRC11
Com o aceite da proposta estima-se que o aluguel do GGCR11 sofrerá um aumento de aproximadamente R$ 0,013/cota e estimasse um Cap Rate para o 1º ano da operação de cerca de 13,27%.
Características do Imóvel
O imóvel possui aproximadamente 250.000 m² de terreno, 67.000 m² de área bruta locável (“ABL”), 110 vagas para caminhões e tem um padrão construtivo AA.
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Como começar a investir em fundos imobiliários?
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É possível começar a investir com quanto?
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O fundo imobiliário KNCR11 anunciou na sexta-feira (11/10) a sua 11ª emissão de novas cotas. Entre os dias 18/10/2024 e 30/10/2024, os cotistas do fundo em 16/10/2024 poderão exercer o direito de preferência na B3 ao preço de R$ 103,52 por cota.
O KNCR11 é um fundo de investimentos imobiliários dedicado ao investimento em ativos de renda fixa de natureza imobiliária predominantemente pós-fixados e com baixo risco de crédito, especialmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”).
Objetivos, segmento e dividendos do KNCR11
OBJETIVO
Investimentos em um portfólio de Ativos de renda fixa pós-fixados (CRI’s CDI+).
SEGMENTOS
Logístico, de Shopping Centers, de Escritórios e Residencial.
DIVIDENDOS
Pagamento mensal, com expectativa de rentabilidade acima de 12% a.a., conforme estudo de viabilidade.
Fonte: Kinea Investimentos
O que você precisa saber sobre o KNCR11
O fundo possui 12 anos e com a expectativa de uma captação de até R$ 2,5bi com essa nova emissão e cotas, o KNCR se tornará o maior FII listado em bolsa.
O público alvo do fundo é o investidor em geral. Possui uma taxa de administração de 1,0% a.a.
Diante do momento atual de alta da Selic e sabendo que o KNCR11 é um fundo que possui 100% da sua carteira indexada em CDI o fundo tende a se beneficiar da taxa alta de juros.
Calendário da oferta
Divulgação do Anúncio de Início e disponibilização do Prospecto
11/10/2024
Data de corte para identificação dos Cotistas com Direito de Preferência
16/10/2024
Início do período de exercício e negociação do Direito de Preferência Início do Período de Subscrição, no âmbito da 1ª Série
18/10/2024
Encerramento do Período de Negociação do Direito de Preferência na B3
28/10/2024
Encerramento do Período de Exercício do Direito de Preferência na B3
30/10/2024
Encerramento do Período de Exercício do Direito de Preferência no Escriturador
31/10/2024
Data de Liquidação do Direito de Preferência na B3 e no Escriturador
01/11/2024
Início do período de exercício das Sobras e MA
05/11/2024
Encerramento do período de exercício das Sobras e MA na B3
08/11/2024
Encerramento do período de exercício das Sobras e MA no Escriturador
11/11/2024
Data de Liquidação do MA na B3 e no Escriturador
20/11/2024
Encerramento do Período de Subscrição, no âmbito da 1ª Série
27/11/2024
Procedimento de Alocação
28/11/2024
Liquidação da 1ª Série
03/12/2024
Início da Liquidação da 2ª Série
04/12/2024
Fim da Liquidação da 2ª Série
07/04/2025
Data Máxima para Divulgação do Anúncio de Encerramento da Oferta
09/04/2025
Fonte: Kinea Investimentos – Principais etapas da oferta
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RECR11 irá distribuir R$0,71 de rendimentos em outubro
O fundo imobiliário RECR11 anunciou na segunda-feira (07/10) o pagamento dos rendimentos de outubro. Será o menor pagamento dos últimos 13 meses feito pelo fundo.
Os cotistas do RECR11 receberão os rendimentos no dia 14 de outubro. Para ter direito aos rendimentos o investidor precisaria ter adquirido cotas do fundo imobiliário até o dia 07 de outubro.
Últimos rendimentos pagos pelo RECR11
Em junho o RECR11 pagou R$0,76 de rendimentos, em julho R$0,81 de rendimentos, em agosto R$0,85 e em setembro R$0,75 de rendimentos.
Em comparação com o valor da cota do mês de setembro, no valor de R$ 82,91, o rendimento pago representa um dividend yield de 0,860% ao mês, ou um dividend yield anualizado de 10,32%.
Com o desconto do imposto de renda, em relação ao tributo que incide sobre rendimentos decorrentes de aplicações financeiras, a rentabilidade do RECR11 passa a corresponder a 133% do CDI líquido.
No acumulado dos últimos 12 meses, a distribuição de rendimentos do RECR11 corresponde a R$ 10,12 por cota.
Carteira de ativos do RECR11
O RECR11 finalizou o mês de setembro com 90% de seus recursos alocados, distribuídos em 99 operações de CRI e 4 Fundos de Investimento Imobiliário (SNCI11, VGII11, VRTM11 e Porto Seguro – Snr). Veja todas as informações no relatório do fundo.
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Nessa terça e quarta-feira o Copom se reúne para decidir a nova taxa básica de juros e diante do cenário atual é possível que um novo ciclo de alta da Selic se inicie.
Faz cerca de quatro meses que a taxa não sofre corte e parece que desta vez, ao que tudo indica, ela sofrerá um aumento.
O aumento da Selic pode favorecer alguns FIIs de papel
Apesar do aumento da taxa básica de juros favorecer a renda fixa, esse aumento pode ser bom para alguns FIIs de papel.
O fundo KNSC11 é um fundo imobiliário de papel gerido pela Kinea Investimentos. O KNSC11 possui um patrimônio líquido de cerca de R$1,2 bilhão e 65 ativos de CRIs em sua carteira.
Segundo a tabela abaixo o KNSC11 encerrou agosto com 106,3% do seu PL em ativos, sendo 101,2% em CRIs e 0,5% em cotas de outros FIIs, além de 4,7% em caixa.
Fonte: Kinea
O fundo possui uma boa diversificação na carteira com CRIs principalmente do setor residencial (31,1%) e Escritórios (34,7%).
Fonte: Kinea
Hoje o KNSC11 possui uma maior exposição em IPCA (55,4%), e uma exposição considerável em CDI (40,2%).
Fonte: Kinea
Com isso o fundo consegue se beneficiar do ciclo de alta da Selic como também proteger o patrimônio dos cotistas contra a inflação.
Sendo assim podemos considerar que uma boa gestão, uma boa diversificação em carteira e a flexibilidade são grandes diferenciais em um fundo, proporcionando assim mais segurança para o cotista do fundo.
Se a Selic subir de fato fundos como o KNSC11 e outros semelhantes podem aumentar sua entrega de proventos por cota.
No último mês do KNSC11 pagou R$0,09 por cota e sua cota está custando atualmente cerca de R$10 (dividend yield de 10,64%). Compartilhe essa informação com quem quer aprender a investir em FIIs e receber renda passiva todo mês.
A importância do conhecimento
Aprenda a investir com segurança e receba dividendos todos os meses. Aprenda a usar a mágica dos juros compostos a seu favor e veja a diferença que isso vai proporcionar na sua vida financeira.
O valor teria um rendimento de 7,60% e o valor final depois de um ano investido na poupança seria de 3 milhões e 228 mil reais.
Dependendo da estratégia de Davi, dos seus objetivos financeiros, seria possível ter um rendimento maior investindo em um CDB, Tesouro Selic, Fundo DI, Tesouro Prefixado e Tesouro IPCA+.
Davi teria um maior rendimento investindo em Fundos Imobiliários onde ele ganharia de duas formas: com a valorização das cotas e também receberia rendimentos mensais.
Quanto rende 3 milhões em Fundos Imobiliários?
Investindo 3 milhões em uma carteira de fundos imobiliários com rentabilidade de 0.8% ao mês o Davi receberia uma renda passiva todo mês de R$24.000,00.
Fonte: Renda Passiva Todo Mês
Investindo 3 milhões em uma carteira de fundos imobiliários com rentabilidade de 0.9% ao mês o Davi receberia uma renda passiva todo mês de R$27.000,00.
Fonte: Renda Passiva Todo Mês
Investindo 3 milhões em uma carteira de fundos imobiliários com rentabilidade de 1% ao mês o Davi receberia uma renda passiva todo mês de R$30.000,00.
Agora que você já sabe o rendimento de investir R$ 3 milhões em fundos imobiliários, compartilhe essa informação com quem quer aprender a investir em FIIs e receber renda passiva todo mês.
A importância do conhecimento
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A ideia da carteira progressiva é aumentar o número de ativos de acordo com o crescimento dos aportes.
Exemplo de carteira progressiva
Por exemplo:
O investidor começa investindo de R$10 a R$50 por mês. Com esse valor é possível comprar até 5 ativos para a carteira. O objetivo desse investidor será de estudo e de introdução aos fundos imobiliários.
O investidor começa a aportar de R$50 a R$100 por mês, continua com até 5 ativos, porém esse investidor já passou do nível básico e começa a pensar na montagem de uma base sólida de ativos para sua carteira.
Na fase dos aportes entre R$100 a R$500 por mês, o investidor consegue aumentar sua diversificação e ter cerca de 7 ativos em sua carteira.
Quando o investidor consegue aportar de R$500 a R$1.000 por mês seu foco pode estar em ativos mais robustos e em diversificação de carteira. Nessa fase o investidor pode aumentar seu número de ativos para 10 fundos imobiliários.
Em uma fase de aportes entre R$1.000 e R$2.500 por mês, o investidor pode focar em ativos de valorização e ter cerca de 12 ativos na carteira.
Quando o investidor aporta de R$2.500 a R$5.000 por mês, seu foco é uma carteira bem consolidada, uma carteira que pague todo mês um valor de renda passiva equilibrado.
Dessa forma o investidor aumenta seu número de ativos a medida que aumenta seus aportes e para cada fase existe um objetivo diferente. A medida que os anos vão passando a carteira deixa de ser uma carteira tática para se tornar uma carteira clássica com foco em renda.
Exemplo de Carteira Progressiva
A importância do conhecimento
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O que acontece com o seu dinheiro quando o fundo é liquidado
Quando o patrimônio da carteira do fundo fica muito baixo o fundo realiza a liquidação.
A CVM (Comissão de Valores Mobiliários) determina a liquidação de fundos de investimento com registro de um patrimônio líquido inferior a R$ 1 milhão por 90 dias consecutivos.
A queda do patrimônio pode ocorrer pela desvalorização dos ativos ou resgaste dos investidores.
O que acontece com meu dinheiro na liquidação do fundo ?
Quando um fundo é liquidado, todo os ativos da carteira do fundo são vendidos e o dinheiro é repassado aos investidores.
O fundo imobiliário também pode ser incorporado por outro fundo imobiliário maior. Dessa forma os cotistas dos dois fundos passam a ter cotas de um único fundo.
A importância do conhecimento
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Nesse post vou te explicar como funciona a subscrição de cotas.
A subscrição de cotas é a forma adotada pelos fundos de investimentos imobiliários (FIIs) para conseguir recursos e assim ampliar seus portfólios ou modernizar os imóveis atuais.
Quais as etapas de um processo de subscrição de cotas ?
Um fator importante das subscrições são as datas, ou seja, os prazos determinados pela coordenação da nova emissão.
A Data COM, também chamada de Data Base é o dia limite para participar da subscrição. Se o investidor comprar cotas do fundo até a data base e se tornar cotista do fundo ele obtém o direito de preferência na subscrição que é proporcional ao número de cotas possuídas pelo cotista.
O período de preferência é o prazo que o cotista tem para decidir se vai ou não participar da subscrição. O cotista precisa acessar o site ou aplicativo da sua corretora e efetivar sua reserva/confirmar a sua participação. Após o término do período de subscrição os direitos de preferência perdem o valor e desaparecem do app da corretora.
Na XP Investimentos você pode encontrar os ativos que estão em subscrição em: Aplicativo da corretora, Investimentos, Ativos em subscrição. Serão exibidos todos os ativos que você têm direito de subscrição.
A data de liquidação é o dia que é cobrado o valor pela aquisição das novas cotas, por isso tenha atenção a data de liquidação e não esqueça de deixar o dinheiro na conta da sua corretora.
Outro fator importante é o montante, que é o valor que vai ser obtido com a nova emissão de cotas. Geralmente são apresentados três tipo de montante:
Montante Inicial
Montante Mínimo
Montante Máximo
O montante inicial é o valor que o fundo pretende obter com a nova emissão. O montante mínimo é o valor necessário para tornar ativa a subscrição.
Na imagem abaixo temos a quantidade de novas cotas e o preço de emissão das novas cotas. Multiplicando a quantidade pelo preço temos o volume que o fundo pretende arrecadar com a nova subscrição.
Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/ – 10ª emissão do XMPL11
O preço de cada nova cota é de R$ 111,91, mais a taxa de custos da emissão de 0,93%, ou R$ 1,04 por cota, o preço de cada cota na subscrição é de R$ 112,95.
Por que os fundos imobiliários fazem emissão de novas cotas ?
Os fundos emitem novas cotas para com o valor obtido comprar novos imóveis e aumentar seu portfólio ou modernizar os imóveis atuais do fundo e com isso aumentar a valorização dos ativos.
Nos documentos sobre a emissão de novas cotas é descrito o destino dos recursos obtidos pelo fundo.
Tipos de oferta
Existem dois tipos de oferta, a oferta pública e a oferta restrita.
Oferta pública: Todos podem participar.
Oferta Restrita: Apenas os investidores profissionais têm direito à subscrição.
Por exemplo, a 10ª emissão do XMPL11 foi destinada apenas para investidores profissionais:
Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/ – 10ª emissão do XMPL11
Quem é investidor profissional ?
De forma objetiva, existem dois critérios que definem um investidor profissional, são eles:
Ter investido, no mínimo, R$ 10 milhões atestados por declaração própria, ou;
Ter autorização de atuação concedida pela CVM, mediante certificação técnica.
Quem tem o direito de preferência na subscrição de cotas?
Essa é uma informação importante que você precisa ter atenção.
Verifique qual o fator de proporção de direito de preferência, ou seja, qual o percentual de crescimento do fundo, por exemplo:
Fonte: XPML11 – Fator de proporção
Para melhor compreensão, veja esse exemplo: o fundo RPTM11possui 10 milhões de cotas e quer aumentar seu patrimônio em mais 2 milhões de cotas (oferta de novas cotas), nesse exemplo, o fator de proporção será de 20%. Sendo assim, o cotista que possui 10 cotas garantirá 2 cotas por direito de preferência (10 x 0,20).
Os direitos de preferencia são representados na carteira pelo ticker/código do fundo acrescido do número 12 (“RPTM12”) e o seu volume sempre será um número inteiro arredondado para baixo.
Outro exemplo: se o fator de proporção fosse de 23,16%, o cotista teria apenas 2 direitos de preferência, uma vez que não seria possível subscrever 2,31 cotas (10 x 0,2316).
Negociação dos direitos de preferêncianasubscrição de cotas
Em algumas subscrições é autorizada a negociação de direitos de preferência. Dessa forma o cotista pode vender seus direitos de preferência no mercado.
Para quem é cotista do fundo e deseja ampliar sua participação, é interessante adquirir cotas dessa forma. Comprando mais direitos de preferência com o benefício de adquirir cotas por um preço menor que o do mercado.
Essa negociação só pode ser feita durante o período de subscrição e é feita via Home Broker, da mesma forma que são negociadas as ações e fundos imobiliários.
Sobras do período de preferência
Nem todos os investidores participam da subscrição e com isso muitas sobras são disponibilizadas. Quando isso ocorre temos a possibilidade de adquirir o direito de preferência das sobras.
Se isso ocorrer é aberto o período de subscrição das sobras. Porém nessa etapa só participa quem subscreveu na etapa de direito de preferência.
O coordenador da emissão anuncia o fator de sobras e os investidores podem exercer esses novos direitos. A distribuição pode ser proporcional à quantidade de direitos exercidos.
Por exemplo, se o fator de sobras for 20%, quem subscreveu 100 cotas terá direito a 20 direitos de preferência.
Período de oferta pública
O período de sobra das sobras.
Qualquer investidor do mercado pode participar, porém existe um valor mínimo de cotas que pode ser adquirido.
Quem participou da subscrição já recebe os rendimentos ?
Sim, mas tem um porém, quem subscreveu na primeira fase tem preferência. Para quem subscreveu na primeira fase o código das cotas do fundo tem final 13. Quem subscreveu no período de sobras o final é 14 e quem participou da oferta pública o final do código é 15.
A importância do conhecimento
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O BTG Pactual Logística (BTLG11) é um fundo imobiliário que tem como objetivo gerar renda e ganhos de capital por meio de investimentos no segmento logístico.
O fundo possui patrimônio líquido superior a R$ 2,8 bilhões e com mais de 260 mil cotistas, o BTG Pactual Logística possui ótima liquidez, negociando um volume médio diário de R$ 6 milhões no último ano. Com essa alta liquidez o investidor não terá dificuldades em adquirir cotas do fundo.
A taxa de 0,90% a.a. sobre o valor de Mercado do Fundo e não tem taxa de performance.
Portfólio do BTLG11
Atualmente o fundo está com uma vacância financeira de apenas 2% e tem um total de 667 mil m² de ABL distribuídos entre 22 imóveis, sendo que 82% estão localizados no estado de São Paulo.
Fonte: BTG Pactual
O fundo possui um portfólio em imóveis de padrão construtivo A+, localizados principalmente no estado de São Paulo.
Atualmente grande parte da receita imobiliária do portfólio do BTGL11 está localizada dentro do raio de 30 km da capital paulista (41%), enquanto outros 16% estão no raio de 60 km.
Fonte: BTG Pactual
O raio de 30 km merece uma atenção maior, por essa região tem favorecido galpões logísticos last mile – galpões onde são armazenadas as mercadoria para o consumidor final – em relação ao atual cenário das vendas via e-commerce que está bem aquecido.
Contratos de locação do BTLG11
Os contratos de locação possuem um prazo médio de 4,9 anos.
Fonte: BTG Pactual
Atualmente 44% dos contratos do fundo são atípicos e 56% são típicos.
Fonte: BTG Pactual
Inquilinos do BTLG11
Atualmente o fundo possui inquilinos do setor de Papel Celulose, Varejo, Farmacêutico, Logístico e outros. Os maiores setores são o setor logístico (34%), de alimentos e bebidas (15%) e e-commerce (9%).
Fonte: BTG Pactual
O fundo tem hoje um portfólio bem diversificado de locatários. Inquilinos bem consolidados no mercado, como: Ambev, Braskem, BRF e outros. Com isso, o risco de crédito do portfólio é bastante reduzido.
Fonte: BTG Pactual
Multas contratuais
O fundo aplica multas altas caso ocorra rompimento de contrato, isso incentivar os locatários a cumprirem de aluguel. Multas altas evitam que o fundo tenha um impacto financeiro durante o período que o espaço está vago até que outro inquilino ocupe o espaço.
Fonte: BTG Pactual
Novos ativos para o portfólio
O fundo recentemente adquiriu novos imóveis para o seu portfólio de ativos. Os três ativos possuem o mais elevado padrão construtivo (ClasseAAA).
Fonte: BTG Pactual
Rentabilidade do BTLG11
Fonte: BTG Pactual
Evolução dos rendimentos
Fonte: BTG Pactual
A gestora vem fazendo um bom trabalho de reciclagem do portfólio. Esse bom trabalho trouxe um bom desempenho até o momento para o fundo. Os rendimentos mensais tiveram um aumento significativo nos últimos anos.
Você tem BTLG11 na carteira? Me conta lá no @rendapassivatodomês.
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